来凤县棚户区改造项目国有土地上房屋

征收与补偿方案

（征求意见稿）

为实施来凤县棚户区改造项目，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（第380号）、《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（鄂政办发〔2015〕97号）、《恩施州棚户区改造货币化安置实施办法》（恩施州住建发〔2015〕10号）等文件精神,结合我县实际，制定本方案。

一、适用范围

本方案适用于来凤县城市规划区棚户区改造项目征收范围内国有土地上房屋征收与补偿。

二、产权认定

（一）依据被征收人提供的建房批准文件或相关部门出具的房产、地籍、规划等原始资料认定。

（二）未登记的建筑按《来凤县棚户区改造项目未登记建筑调查认定及处理操作指引(试行)》的相关规定执行。

三、补偿项目

（一）被征收房屋：对被征收人的合法房屋进行货币补偿或房屋产权调换，并收回国有土地使用权；对未超过批准期限的临时建筑进行货币补偿；未登记的建筑按《来凤县棚户区改造项目未登记建筑调查认定及处理操作指引(试行)》的相关规定执行。

（二）有证国有空地：按市场评估价进行货币补偿。

（三）装饰装修、构筑物和不能迁移的青苗花木：按评估价进行货币补偿。

（四）管网设施：按有关单位的迁移或立户收费标准进行货币补偿。

（五）搬迁费：被征收房屋面积90平方米以下的按900元/户的标准执行；被征收房屋面积90平方米以上的按10元/平方米的标准执行

（六）过渡费（临时安置补助费）：被征收房屋面积90平方米以下（含90平方米）的按900元/户·月的标准执行；90平方米以上的每户按10元/平方米·月的标准执行。实行产权调换方式的过渡费，依据上述标准按实际过渡期据实核定；已向被征收人提供周转用房的不予补偿过渡费；对被征收人进行一次性货币补偿或以现房安置的，可补偿6个月的过渡费。

（七）停产停业损失补偿：含出租人（被征收人）租金损失、承租人停业损失，按评估价进行货币补偿。出租人（被征收人）选择房屋产权调换的，租金损失按实际过渡期计算；选择货币补偿的，租金损失按不超过6个月计算（补偿前，被征收人已按房屋征收部门书面通知终止租赁的，按实际停业期计算）。承租人停业损失及出租人自营的停业损失按不超过6个月计算，作一次性货币补偿。

四、房屋补偿安置

（一）住房

1、货币补偿方式

（1）补偿标准：按被征收房屋市场评估价进行补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照被征收住房市场评估价40%的标准给予货币奖励；二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限主动搬离的，按照被征收住房市场评估价10%的标准给予签约货币奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2、房屋产权调换方式

（1）置换标准：按1:1 的比例置换安置住房。超（差）面积差价按房地产市场价结算。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限主动搬离的，按照被征收住房市场评估价10% 的标准给予签约货币奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

（二）商业门店

1、货币补偿方式

（1）补偿标准：按被征收门店市场评估价进行补偿。

（2）奖励标准：一是被征收人选择货币补偿方式的，按照被征收门店市场评估价30%的标准给予货币奖励；二是被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限主动搬离的，按照被征收门店市场评估价2%的标准给予签约货币奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2、房屋产权调换方式

（1）置换标准：按1:1的比例置换安置门店。超（差）面积差价按房地产市场价结算。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限主动搬离的，按照被征收门店市场评估价2% 的标准给予签约货币奖励。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

（三）住改商房屋

1、货币补偿方式

（1）补偿标准：对住改商部分，自本方案公布前，住宅已作为商业门店使用多年且以该住宅为注册地址取得工商营业执照的，对实际用于经营的部分，按商业门店评估价值减去补办商业土地出让金等相关税费后给予货币补偿；非住改商部分，按住房标准补偿。

（2）奖励标准：被征收人选择货币补偿方式的，一是住改商部分按商业门店奖励标准执行；二是非住改商部分，按住房奖励标准执行。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

2、房屋产权调换方式

（1）置换标准：对住改商部分，补齐商业土地出让金等相关税费后按商业门店置换标准执行；非住改商部分，按住房置换标准执行。

（2）奖励标准：被征收人在规定签约期限内签订征收补偿协议并按约定期限主动搬离的，一是住改商部分按商业门店产权调换奖励标准执行；二是非住改商部分，按住房奖励标准执行。因被征收人的原因导致超过规定签约期限签订征收补偿协议或由县人民政府作出补偿决定的，不予奖励。

五、安置房情况

（一）安置房位置：位于县人民政府指定的楼盘、安置小区。

（二）安置方式：

1、由实施单位搭建交易平台，为被安置对象通过市场选购住房（门店）提供帮助，实施单位将补偿资金直接支付给售房的房地产开发企业，由被安置对象和房地产开发企业互结差价，签订买房合同。

2、由政府筹集房源，被安置对象和实施单位互结差价进行安置。

（三）安置房面积选择

1、住房：设计面积约50—130平方米/套，被征收人根据可置换住房面积选择对应的安置住房。

2、商业门店及住改商房屋：被征收人选择与可置换门店面积相当的安置门店。

（四）室内标准(住宅、商业门店)：安置房为现房的，以现状为准；安置房为期房的，须达到商品房交付标准。

（五）安置房权证办理：安置房权证由县人民政府指定部门办理，被征收人有协助义务。可置换面积以内的办证税费，由县房屋征收部门承担；可置换面积以外的办证税费，按有关法律法规的规定办理。

（六）物业管理：按有关法律法规的规定执行。

六、签订协议

房屋征收部门（房屋征收实施单位）与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。

七、补偿决定

房屋征收部门（房屋征收实施单位）与被征收人在征收决定书确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，县人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人不受领补偿款或安置房（含期房）的，不能免除被征收人按时搬迁的义务。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内拒不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

八、其他规定

（一）本方案规定的城市规划区，是指《来凤县城市总体规划（2013—2030）》确定的城市规划管理控制范围。本方案规定的房屋（含住房、商业门店、住改商房屋），是指符合《土地管理法》、《城乡规划法》、《城市房地产管理法》、《房屋测量规范》等法律法规的房屋。本方案规定的超（差）面积差价，是指安置房实际面积超过（低于）可置换面积（含按比例置换面积）的差价，按建筑面积（含公摊）结算。本方案规定的被征收房屋市场评估价，是指发布《征收决定》公告之日以被征收房屋总建筑面积为基础的房地产综合评估价（不包含室内装饰装修、有证空地等补偿项目）。本方案规定的住改商房屋，是指临城市主街、道路（含商业街、市场）房屋的一楼，证载用途为住宅，以该住宅为注册地址并依法取得商业经营的许可证照多年且正在营业的部分。

（二）对认定为合法的未登记建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法按评估价给予补偿。对认定为违法的未登记建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

（三）被征收房屋存在租赁关系且生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。经租赁双方协商未能达成一致结论的，分开评估和补偿。

（四）房屋征收涉及承租人搬迁的，当事人根据《合同法》和租赁合同的有关约定，解除（终止）租赁关系，存在租赁纠纷的，由产权人自行解决。

（五）被征收房屋设定有抵押且被征收人在签订补偿协议之日起30日内不能清偿或变更抵押的，征收部门将相当于担保部分的货币补偿款或安置房提存。

（六）被安置对象房屋属于公有的，补偿资金由征收部门提存，另行确定分配方案进行分配。

（七）被安置对象房屋产权有纠纷尚未解决的，补偿资金由征收部门提存，待产权纠纷解决后支付给被征收人。

九、来凤县城市规划区棚户区改造项目范围内集体土地上房屋征收与补偿安置，其征收程序与补偿安置标准比照国有土地上房屋征收与补偿方案执行，但应扣除土地补偿费。

十、本方案未尽事宜，由来凤县棚户区改造办公室根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》拟订补充方案，报县人民政府同意后施行。

十一、本方案由来凤县棚户区改造办公室负责解释。

来源 | 来凤电视台

编辑 | 李传宝

审核 | 叶新燕